Czy wiesz, że możesz odliczyć cały VAT kupując naszą nieruchomość?

Rozmowa przedsiębiorcy z Krakowa ze specjalistą prawa podatkowego Panem Tomaszem Nierobiszem z kancelarii Porwisz i Partnerzy - Adwokaci i Radcowie Prawni.

 

Przedsiębiorca: Mówi się, że nieruchomości nad Wisłą to niemal sport narodowy. Wydaje się, że inwestują niemal wszyscy. Ponieważ sam postanowiłem w ten sposób ulokować swoje oszczędności, uznałem, że warto solidnie się do tego przygotować. Dlatego moim gościem jest dziś pan Tomasz Nierobisz, specjalista prawa podatkowego w kancelarii Porwisz i Partnerzy - Adwokaci i Radcowie Prawni.

Panie Tomaszu, chciałbym, abyśmy rozważyli hipotetyczną sytuację: Mam dylemat - prowadzę działalność gospodarczą i rozważam zakup jednej z dwóch nieruchomości na rynku pierwotnym. To zakup inwestycyjny. Chcę tę nieruchomość wynajmować lub wykorzystywać na potrzeby mojej firmy. W przyszłości być może będę chciał ją odsprzedać z zyskiem.

• Pierwsza nieruchomość to mieszkanie za 540 tys. zł brutto, opodatkowane VAT w wysokości 8%.
• Druga to apartament inwestycyjny kosztujący 615 tys. zł brutto, opodatkowany stawką 23% VAT.

Oba lokale znajdują się na tej samej ulicy i mają bardzo podobne rozkłady. Co istotne - jeśli uwzględnić ich ceny netto, to oba kosztują dokładnie tyle samo - 500 tys. zł. Stąd moje pytanie: co bardziej opłaca mi się kupić?

Tomasz Nierobisz (TN): Zacznijmy od podatku VAT, który jest zawarty w cenie obu lokali. Jeśli kupowałbyś dla siebie i chciał w nim mieszkać, to wówczas zasadne byłoby porównywanie cen brutto. W takim przypadku lepszym wyborem wydaje się mieszkanie. Jednak jak sam wspomniałeś, chcesz na tej nieruchomości zarabiać, a nie w niej mieszkać.

Jeśli zamierzasz czerpać dochody z lokalu, kluczowe jest to, czy jesteś czynnym podatnikiem VAT. Jeśli nie jesteś, na przykład prowadzisz działalność zwolnioną z VAT, to nie odliczysz tego podatku. W takim przypadku lepszym wyborem jest mieszkanie, ponieważ jego cena brutto jest niższa.

Jeśli jednak jesteś czynnym podatnikiem VAT i planujesz wykorzystywać nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych (np. najmu niezwolnionego z VAT lub działalności gospodarczej opodatkowanej VAT), możesz uzyskać zwrot podatku z Urzędu Skarbowego.

Przedsiębiorca: Prowadzę firmę, płacę VAT i będę wykorzystywał lokal do celów mojej działalności albo najmu opodatkowanego VAT. Rozumiem więc, że w moim przypadku ten warunek jest spełniony. Który zakup bardziej mi się opłaca?

TN: Jeśli kupisz mieszkanie opodatkowane 8% VAT, możesz odliczyć VAT od zakupu. Oznacza to, że jego rzeczywisty koszt wyniesie 500 tys. zł, ponieważ 40 tys. zł zostanie Ci zwrócone przez Urząd Skarbowy. Warunkiem jest jednak wynajem objęty VAT. Jeśli wynajmiesz je na cele mieszkaniowe (zwolnione z VAT), nie odliczysz podatku.

Apartament inwestycyjny opodatkowany 23% VAT jest w świetle prawa lokalem użytkowym. Od jego zakupu także możesz odliczyć VAT, pod warunkiem, że będzie wykorzystywany do czynności opodatkowanych. W tym przypadku VAT wynosi 115 tys. zł, więc ostateczny koszt również wyniesie 500 tys. zł.

Zwrot VAT powinien nastąpić w ciągu 60 dni od złożenia dokumentacji (JPK). Są jednak sytuacje, w których może się to wydłużyć.

Przedsiębiorca: A co, jeśli lokal nie będzie wynajmowany?

TN: Jeśli lokal będzie wykorzystywany do celów prywatnych, zwrot VAT Ci nie przysługuje.

Przedsiębiorca: A jeśli prowadzę w nim działalność gospodarczą, np. biuro?

TN: Wtedy zwrot VAT Ci przysługuje, o ile jesteś czynnym podatnikiem VAT. Natomiast jeśli jesteś zwolniony z VAT, np. prowadzisz gabinet lekarski, to zwrot VAT nie przysługuje.

Przedsiębiorca: Czy mogę odliczyć VAT od kosztów wykończenia i wyposażenia?

TN: Tak, jeśli lokal służy działalności opodatkowanej VAT.

Przedsiębiorca: A komu mogę wynająć te lokale?

TN: Każdej osobie lub firmie. Jeśli jednak wynajmiesz mieszkanie na cele mieszkaniowe (zwolnione z VAT), stracisz prawo do odliczenia VAT.

Przedsiębiorca: A jak wygląda amortyzacja?

TN: Mieszkanie 8% nie podlega amortyzacji, więc nie możesz zaliczyć odpisów do kosztów podatkowych. Apartament inwestycyjny podlega amortyzacji w wysokości 2,5% rocznie.

Przedsiębiorca: A jak wygląda VAT przy sprzedaży?

TN: Jeśli sprzedasz Apartament inwestycyjny przed upływem 2 lat, będzie on opodatkowany VAT. Po 10 latach sprzedaż będzie zwolniona z VAT.

Przedsiębiorca: Czyli mogę odliczyć VAT przy zakupie i po 10 latach sprzedać lokal bez konieczności jego zwrotu? Brzmi dobrze. Dziękuję za rozmowę.

TN: Również dziękuję i życzę powodzenia w zakupach!